گزارش تحقیقی| قیمت‌های چند‌میلیاردی مسکن/ خانه هم دیگر رؤیا شد!

خبرگزاری تسنیم ـ فاطمه نیازی| بازار مسکن لرستان در سال 1405 دیگر فقط روایت بالا و پایین‌شدن قیمت آپارتمان‌ها در خرم‌آباد، بروجرد، الیگودرز، کوهدشت، پلدختر و دیگر شهرها نیست؛ پشت اعداد و نمودارهای قیمت، مسئله‌ای بزرگ‌تر جریان دارد: فاصله‌ای که میان قیمت خانه و توان اقتصادی خانوارها ایجاد شده‌است.

خانه‌ها قیمت دارند، زمین ارزش دارد، هزینه ساخت افزایش پیدا کرده و مالکان و سازندگان نیز بر اساس هزینه‌های امروز خود قیمت‌گذاری می‌کنند؛ اما در سوی دیگر این بازار، خانوارهایی قرار دارند که باید همین قیمت‌ها را با درآمدی بپردازند که الزاماً با همان سرعت رشد نکرده‌است.

بررسی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شهرهای مختلف نشان می‌دهد بازار لرستان یک بازار یکدست نیست. اختلاف قیمت میان شهرها، تفاوت میان محله‌ها و حتی فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت کارشناسی یا معامله‌شده، تصویری چندلایه از بازاری ارائه می‌دهد که در آن قیمت خانه یک عدد ثابت و واحد نیست.

از سوی دیگر، باید میان قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌ها و قیمت قطعی معاملات تفاوت قائل شد. ارقامی که در این گزارش از بازار مسکن مطرح می‌شود، بر اساس قیمت‌های پیشنهادی و آگهی‌های فروش است و نباید آن‌ها را به‌عنوان نرخ قطعی معاملات تلقی کرد. اما همین داده‌ها می‌توانند تصویری از سطح قیمت‌های پیشنهادی، انتظارات فروشندگان و دشواری ورود خریداران به بازار ارائه دهند.

در خرم‌آباد، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در 27 مرداد 1405 حدود 66 میلیون و 428 هزار تومان بوده‌است. این عدد در برداشت‌های مختلف مردادماه نوسان داشته است؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع در 6 مرداد 64 میلیون تومان، در 20 مرداد 67 میلیون و 875 هزار تومان و در 27 مرداد 66 میلیون و 428 هزار تومان ثبت شده‌است.

این میانگین بر پایه چندین برداشت از آگهی‌های ملکی به دست آمده و در هر برداشت 114 فایل مورد بررسی قرار گرفته‌است. اما وقتی قیمت هر مترمربع از سطح آمار خارج و وارد محاسبه خرید یک خانه معمولی می‌شود، تصویر روشن‌تر خواهد شد.

یک آپارتمان 50 متری با این میانگین قیمتی، حدود 3 میلیارد و 300 میلیون تومان ارزش‌گذاری می‌شود. خانه 60 متری به حدود 4 میلیارد تومان می‌رسد. برای یک واحد 70 متری، رقم تقریبی 4 میلیارد و 600 میلیون تومان و برای واحد 80 متری حدود 5 میلیارد و 300 میلیون تومان خواهد بود.

این محاسبات صرفاً بر اساس میانگین قیمت هر مترمربع است و قیمت واقعی یک واحد مشخص می‌تواند با محله و مشخصات ملک کمتر یا بیشتر باشد؛ اما همین محاسبه نشان می‌دهد چرا مسئله مسکن برای خانواری که درآمدش از رشد قیمت دارایی‌ها عقب مانده، به مسئله‌ای فراتر از انتخاب محله یا متراژ تبدیل شده‌است.

در برداشت جدیدتر بازار، میانگین قیمت پیشنهادی خرم‌آباد در 11 شهریور 1405، 64 میلیون و 601 هزار تومان به‌ازای هر مترمربع گزارش شده که نشان می‌دهد بازار آگهی در فاصله کوتاه نیز نوسان دارد و نمی‌توان یک رقم ثابت را به کل بازار تعمیم داد.

بروجرد؛ میانگینی بالاتر از خرم‌آباد

در بروجرد، داده‌های آگهی‌شده حتی سطح بالاتری را نشان می‌دهد. میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در آخرین داده قابل‌مشاهده 72 میلیون و 285 هزار تومان بوده‌است. داده پایه این شاخص نیز به 27 مرداد 1405 برمی‌گردد. در تاریخ‌های ثبت‌شده، میانگین از 71.5 میلیون تومان در ششم مرداد به 71.4 میلیون تومان در 13 مرداد، سپس به 69.6 میلیون تومان در 20 مرداد و در نهایت به 72.3 میلیون تومان در 27 مرداد رسیده‌است. در هر برداشت حدود 116 آگهی وجود داشته است.

در نتیجه، در سطح شاخص آگهی، بروجرد در این مقطع حتی از خرم‌آباد نیز قیمت پیشنهادی بالاتری نشان می‌دهد؛ البته این مقایسه به‌معنای گران‌تر بودن مطلق تمام محله‌ها و تمام معاملات بروجرد از خرم‌آباد نیست. ساختار فایل‌ها، کیفیت ساختمان‌ها، متراژ، ترکیب آگهی‌ها و موقعیت محله‌ای بر میانگین اثر می‌گذارد. اما همین اختلاف برای تحلیل بازار قابل‌توجه است، زیرا نشان می‌دهد مسئله قیمت مسکن در لرستان محدود به خرم‌آباد نیست.

اگر شاخص حدود 72.3 میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، یک واحد 50 متری در سطح متوسط آگهی‌ها ارزشی حدود 3.6 میلیارد تومان، واحد 60 متری حدود 4.3 میلیارد تومان، واحد 70 متری حدود 5.1 میلیارد تومان و واحد 80 متری حدود 5.8 میلیارد تومان خواهد داشت.

در الیگودرز، سطح آگهی‌ها پایین‌تر از دو شهر بزرگ‌تر قرار دارد، اما فاصله آن با تصور سنتی از خانه ارزان در شهر کوچک همچنان قابل‌توجه است. میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در داده‌های اخیر حدود 51 میلیون و 825 هزار تومان ثبت شده‌است. این شاخص بر اساس آگهی‌های بررسی‌شده محاسبه و برای هر برداشت 95 آگهی بررسی شده‌است.

در ششم مرداد مقدار ثبت‌شده 50 میلیون تومان بود، در 13 مرداد به حدود 49.9 میلیون تومان رسید، در 20 مرداد حدود 51 میلیون تومان و در 27 مرداد حدود 51.8 میلیون تومان ثبت شد. در ظاهر، فاصله میان حدود 51.8 میلیون تومان در الیگودرز و حدود 66.4 میلیون تومان در خرم‌آباد یا 72.3 میلیون تومان در بروجرد قابل‌توجه است؛ اما وقتی موضوع را از زاویه درآمد خانوار نگاه کنیم، حتی سطح پایین‌تر نیز لزوماً به‌معنای دسترسی آسان نیست.

یک واحد 60 متری در سطح 51.8 میلیون تومان برای هر مترمربع، حدود 3.1 میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود و واحد 80 متری به حدود 4.1 میلیارد تومان می‌رسد. یعنی حتی در بازاری که نسبت به خرم‌آباد و بروجرد ارزان‌تر است، مسئله اصلی همچنان پابرجاست: قیمت دارایی در مقیاس چند میلیارد تومان قرار گرفته‌است.

ممکن است دو شهر از نظر قیمت هر مترمربع تفاوت قابل‌توجهی داشته باشند، اما اگر درآمد خانوارهای آن‌ها نیز متفاوت باشد، فشار واقعی مسکن را نمی‌توان صرفاً از روی قیمت اسمی اندازه‌گیری کرد. برای خانواده‌ای که درآمدش به‌سختی هزینه‌های روزمره را پوشش می‌دهد، تفاوت میان 50 و 70 میلیون تومان برای هر مترمربع ممکن است در نهایت به یک نتیجه منتهی شود: خرید خانه خارج از دسترس.

در پلدختر، فاصله قیمتی بسیار بیشتر است. داده آریامرز برای فروردین 1405 میانگین قیمت خانه و آپارتمان را حدود 18.2 میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع اعلام کرده و دامنه‌ای حدود 4.2 تا 32.3 میلیون تومان نیز برای فایل‌های موجود ارائه داده‌است. خود منبع تصریح می‌کند که این ارزیابی رسمی نیست و بر اساس املاک ثبت‌شده برای خریدوفروش تهیه شده‌است.

اگر همین میانگین را روی یک واحد 80 متری اعمال کنیم، ارزش فرضی حدود 1.5 میلیارد تومان خواهد بود که به‌شکل چشمگیری پایین‌تر از میانگین‌های آگهی خرم‌آباد، بروجرد و الیگودرز است. اما قیمت پایین‌تر به‌معنای حل‌شدن مسئله مسکن نیست. قیمت می‌تواند تحت‌تأثیر اندازه بازار، تعداد معاملات، سطح تقاضا، ساختار شهری، درآمد خانوار، کیفیت ساختمان‌ها، زمین، مهاجرت، نوع غالب واحدهای مسکونی و حتی حجم داده‌های قابل‌مشاهده در بازار آنلاین قرار داشته باشد. مسکن را باید در نسبت با اقتصاد شهر خواند، نه در خلأ.

از متری 18 تا 72 میلیون؛ یک استان، چند بازار

بازار مسکن لرستان یک بازار یک‌دست نیست. در یک‌سوی آن، بروجرد با میانگین آگهی حدود 72.8 میلیون تومان برای هر مترمربع قرار دارد و در سوی دیگر، پلدختر در داده‌های آریامرز برای فروردین 1405 میانگین حدود 18.2 میلیون تومان داشته است. خرم‌آباد نیز در ابتدای شهریور به حدود 66.4 میلیون تومان رسیده و الیگودرز حدود 52.2 میلیون تومان ثبت شده‌است.

این تفاوت‌ها نشان می‌دهد نمی‌توان برای همه شهرهای لرستان یک نسخه واحد مسکن نوشت. خرم‌آباد با بروجرد یکسان نیست؛ بروجرد با دورود تفاوت دارد؛ دورود با کوهدشت بازار متفاوتی دارد و الیگودرز، نورآباد و پلدختر نیز هرکدام منطق خاص خود را دارند.

تفاوت در جمعیت، اشتغال، زمین، مهاجرت، تقاضای مصرفی، ساخت‌وساز، بافت شهری، دسترسی به خدمات، قدرت خرید خانوار و انتظارات فروشندگان باعث شده که وقتی از گرانی مسکن در لرستان حرف می‌زنیم، در واقع درباره چند بازار به‌هم‌پیوسته اما متفاوت صحبت کنیم. به‌همین دلیل، میانگین استانی گاهی بیشتر از آنکه مسئله را روشن کند، آن را پنهان می‌کند.

دورود نیز از شهرهایی است که برای تحلیل آن باید از نگاه صرفاً «هر متر چند؟» عبور کرد. داده‌های بازار آنلاین حتی شاخص‌هایی برای بررسی شکاف درون‌شهری قیمت ارائه می‌کنند. برای نمونه، شاخص شکاف قیمت شمال و جنوب دورود در اول شهریور 1405 حدود 0.9364 گزارش شده‌است. این شاخص قیمت میانه هر مترمربع در نیمه شمالی را با نیمه جنوبی مقایسه می‌کند و نشان می‌دهد تفاوت قیمت در این تقسیم‌بندی در آن مقطع بسیار شدید نبوده‌است.

درون خود شهرها نیز الگوهای متفاوتی وجود دارد. ممکن است دو محله در یک شهر از نظر دسترسی، کیفیت ساخت، سن بنا، امکانات، عرض معبر، خدمات شهری و ارزش زمین تفاوت داشته باشند و همین تفاوت‌ها قیمت را تغییر دهد. در خرم‌آباد نیز نسبت میانه قیمت هر مترمربع در نیمه شمالی به نیمه جنوبی شهر در 30 مرداد 1405 حدود 1.14 بوده‌است. محله فقط یک نام روی نقشه نیست؛ قیمت زمین، کیفیت ساختمان‌ها، دسترسی به خیابان‌های اصلی، خدمات شهری، مراکز درمانی و آموزشی، وضعیت بافت، امنیت، چشم‌انداز و تقاضای محلی، همگی در ارزش ملک دخالت دارند

در کوهدشت نیز نمی‌توان بدون توجه به ساختار اقتصادی شهر، قیمت مسکن را تحلیل کرد. بازار کوچک‌تر نسبت به مراکز بزرگ‌تر لرستان می‌تواند باعث شود تعداد آگهی‌های قابل‌مشاهده کمتر باشد و در نتیجه میانگین‌ها حساسیت بیشتری نسبت به ترکیب فایل‌های موجود پیدا کنند. اگر در یک هفته تعداد زیادی واحد نوساز و گران‌قیمت وارد بازار شود، میانگین قیمت آگهی می‌تواند افزایش پیدا کند؛ بدون آنکه الزاماً همه معاملات واقعی شهر با همان قیمت انجام شده باشد. برعکس، افزایش سهم فایل‌های قدیمی‌تر یا ارزان‌تر می‌تواند میانگین را کاهش دهد. به‌همین دلیل، برای کوهدشت مانند سایر شهرها روند چندماهه و حجم نمونه از یک عدد منفرد مهم‌تر است.

اما حتی بدون تبدیل آگهی به قیمت قطعی، یک واقعیت اجتماعی را نمی‌توان نادیده گرفت: هرچه قیمت مسکن از درآمد خانوار فاصله بگیرد، خرید خانه برای خانوارهای جوان دشوارتر می‌شود و تقاضا به سمت اجاره، خانه‌های کوچک‌تر، واحدهای قدیمی‌تر و مناطق ارزان‌تر حرکت می‌کند.

نمونه‌هایی که پشت عددها قرار دارند

در آگهی‌های مرداد 1405، نمونه‌هایی از واحدهای چندمیلیاردی در خرم‌آباد، بروجرد و کوهدشت دیده شده‌است. در یک فایل خرم‌آباد، واحد 140 متری ساخت 1405 در قاضی‌آباد با قیمت پیشنهادی 12 میلیارد تومان عرضه شده بود. در نمونه‌ای دیگر، واحد 101 متری ساخت 1405 در کوی امام رضا با قیمت 4 میلیارد و 950 میلیون تومان آگهی شده بود.

این دو فایل نماینده تمام شهر نیستند، اما نشان می‌دهند قیمت مسکن در یک شهر نیز یک عدد ثابت نیست و ویژگی‌های ملک و محله تا چه اندازه بر قیمت اثر می‌گذارند. در یک فایل دیگر، واحد 50 متری خرم‌آباد با قیمت 3 میلیارد و 400 میلیون تومان عرضه شده بود. این نمونه نشان می‌دهد کوچک‌شدن متراژ الزاماً به‌معنای ورود به محدوده ارزان و قابل‌دسترس نیست.

در بروجرد نیز نمونه 78 متری مسکن مهر با قیمت پیشنهادی حدود 3.2 میلیارد تومان گزارش شده‌است. مسکن مهر با هدف تأمین مسکن برای گروه‌هایی با قدرت خرید محدودتر طراحی شد، اما واحدهای این بخش نیز در بازار ثانویه با قیمت‌های میلیاردی عرضه می‌شود. البته نمی‌توان قیمت یک فایل را به کل مسکن مهر تعمیم داد، اما همین تغییر سطح اسمی قیمت نشان می‌دهد بازار ثانویه این واحدها نیز از تورم دارایی‌ها و تحولات عمومی بازار مصون نمانده‌است.

در کوهدشت نیز نمونه‌ای از آپارتمان 85 متری با قیمت پیشنهادی 3 میلیارد و 750 میلیون تومان ثبت شده بود. قیمت اعلامی هر مترمربع این فایل حدود 44 میلیون تومان بوده‌است. این نمونه‌ها نشان می‌دهند بازار مسکن شهرهای لرستان از نظر سطح قیمت و ساختار عرضه یکسان نیست، اما در بسیاری از فایل‌ها به محدوده چند میلیارد تومان رسیده‌است.

اما در پشت قیمت ساختمان، زمین قرار دارد. در بازار مسکن، قیمت ساختمان تنها یک طرف معادله است. زمین شهری، هزینه ساخت، مصالح، دستمزد، عوارض، مجوزها، هزینه تأمین مالی و انتظارات سازنده همگی بر قیمت تمام‌شده اثر دارند.

اگر زمین گران باشد، سازنده برای بازگشت سرمایه باید قیمت بالاتری تعیین کند. اگر مصالح ساختمانی گران شوند، هزینه ساخت افزایش می‌یابد. اگر تأمین مالی دشوار شود، هزینه خواب سرمایه بالا می‌رود و اگر تورم عمومی افزایش پیدا کند، سازنده و فروشنده ممکن است قیمت پیشنهادی خود را بر اساس انتظارات آینده تعیین کنند.

در طرف مقابل، خریدار مصرفی با درآمدی مواجه است که الزاماً با همین سرعت رشد نکرده‌است. اینجاست که شکاف شکل می‌گیرد. سازنده با هزینه‌های رو به افزایش مواجه است و خریدار با درآمد محدود. هر دو طرف بازار تحت فشارند، اما فشار آن‌ها یکسان نیست.

سازنده می‌تواند ساخت را متوقف کند، پروژه را کوچک کند، فروش را به تعویق بیندازد یا قیمت را افزایش دهد؛ اما خانوار نمی‌تواند نیاز خود به مسکن را متوقف کند. خانوار باید جایی زندگی کند و همین تفاوت، قدرت چانه‌زنی را در بازار تغییر می‌دهد.

اجاره؛ هزینه‌ای که به مالکیت تبدیل نمی‌شود

در بازار اجاره نیز وضعیت مشابه است. مالک ممکن است افزایش هزینه نگهداری، تعمیرات، تورم و ارزش جایگزینی ملک را در نظر بگیرد؛ مستأجر اما باید مبلغ اجاره را از درآمد جاری خود پرداخت کند. اگر درآمد رشد نکند، افزایش اجاره از سایر هزینه‌های زندگی کم می‌کند و به‌همین دلیل، بحران مسکن می‌تواند به بحران سفره تبدیل شود.

شاخص اجاره ماهانه اعلام‌شده برای خرم‌آباد در داده پایه 27 مرداد 1405 حدود 20 میلیون و 703 هزار تومان بوده‌است. این رقم نیز شاخصی مبتنی بر آگهی‌هاست و نماینده اجاره تمام واحدهای شهر نیست.

اما حتی به‌عنوان یک شاخص بازار، معنای آن سنگین است. اجاره ماهانه حدود 20 میلیون تومان یعنی خانواری که صرفاً برای سکونت مجبور به پرداخت این رقم باشد، در طول یک سال بیش از 248 میلیون تومان پرداخت خواهد کرد؛ آن هم بدون احتساب ودیعه و سایر هزینه‌های مرتبط با سکونت. این یکی از تناقض‌های بزرگ بازار مسکن است: فردی که نتوانسته دارایی مسکونی بخرد، ناچار است هر ماه بخشی از درآمد خود را برای سکونت پرداخت کند؛ اما این پرداخت‌ها به مالکیت تبدیل نمی‌شوند.

مالک از افزایش ارزش ملک منتفع می‌شود و مستأجر برای استفاده از همان ملک هزینه می‌پردازد. اگر درآمد مستأجر با هزینه مسکن هماهنگ نشود، فاصله میان این دو بیشتر می‌شود. به‌همین دلیل، بازار مسکن فقط درباره ساختمان نیست؛ درباره توزیع دارایی نیز هست.

مزایده؛ وقتی قیمت ملک شکل دیگری پیدا می‌کند

بازار مسکن فقط بازار خرید عادی میان مالک و خریدار نیست. املاک وارد فرآیندهای قضایی، بانکی، اجرایی و مزایده نیز می‌شوند و همین بخش، تصویر دیگری از بازار ارائه می‌کند.

در بروجرد، در یک آگهی مزایده مربوط به مرداد 1405، یک آپارتمان مسکونی 135.55 متری در شهرک اندیشه توسط کارشناس رسمی به مبلغ 65 میلیارد و 64 میلیون ریال ارزیابی شده؛ یعنی حدود 6 میلیارد و 506 میلیون تومان.

این ملک دوخوابه، دارای بالکن، تراس، پارکینگ و انباری معرفی شده و فاقد آسانسور بوده‌است. این مورد با آگهی عادی یکسان نیست، اما اهمیت آن در این است که با یک ارزیابی کارشناسی در چارچوب مزایده مواجهیم، نه صرفاً قیمت‌گذاری فروشنده در یک سایت آگهی.

قیمت ارزیابی‌شده چنین واحدی، اگر به‌صورت تقریبی بر متراژ تقسیم شود، حدود 48 میلیون تومان برای هر مترمربع است. این عدد با میانگین آگهی‌های بروجرد تفاوت دارد و دقیقاً همین تفاوت نشان می‌دهد چرا نباید یک عدد را بدون توضیح به‌عنوان قیمت مسکن بروجرد معرفی کرد.

یک بازار می‌تواند هم‌زمان چند قیمت داشته باشد: قیمت آگهی، قیمت کارشناسی، قیمت پیشنهادی فروشنده، قیمت معامله‌شده و قیمت مورد انتظار خریدار. هرکدام معنای متفاوتی دارند و ترکیب آن‌هاست که تصویر کامل‌تری از بازار می‌سازد.

در خرم‌آباد نیز آگهی‌های مزایده تصویر دیگری از بازار ارائه می‌کنند. یک خانه مسکونی 120 متری در تیر و مرداد 1405 وارد فرآیند مزایده شده؛ در این مورد قیمت پایه اعلام نشده بود و ملک فاقد سند معرفی شده بود.

یک آپارتمان 89.29 متری نیز در مزایده دیگری در خرم‌آباد عرضه شده که شیوه پرداخت آن شامل 20 درصد پرداخت نقدی و 80 درصد پرداخت غیرنقدی بوده‌است. این موارد نشان می‌دهند وضعیت مالی خانوارها، بدهی‌ها، وام‌ها و تعهدات مالی نیز بخشی از واقعیت بازار ملک است.

زمین شهر؛ عرضه‌ای که به قیمت خانه ختم می‌شود

بازار زمین نیز نشان می‌دهد مسئله مسکن فقط به آپارتمان‌های آماده محدود نیست. در خرم‌آباد، شهرداری در مرداد 1405 آگهی مزایده 39 قطعه زمین با کاربری مسکونی در محدوده شهرک پگاه رزم‌آوران 2 و اراضی مرتبط منتشر کرده است. در این فهرست قطعاتی با متراژهایی مانند 250، 274.1، 327.68 و 378.78 مترمربع دیده می‌شود.

وجود چنین عرضه‌ای از یک‌سو می‌تواند نشانه تلاش برای عرضه زمین باشد، اما از سوی دیگر یک واقعیت را یادآوری می‌کند: قیمت نهایی خانه فقط قیمت ساختمان نیست. زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، مجوزها، هزینه تأمین مالی و سود سازنده در نهایت در قیمت ملک جمع می‌شوند. از این رو، اگر قرار باشد سیاست مسکن فقط روی ساخت واحد جدید تمرکز کند، بخشی از زنجیره قیمت نادیده گرفته می‌شود.

همین شکاف میان نیاز واقعی و توان پرداخت، بازار را به‌سمت واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و مناطق ارزان‌تر سوق می‌دهد. اما خانه ارزان‌تر همیشه زندگی ارزان‌تر ایجاد نمی‌کند. اگر خانه از محل کار دور باشد، اگر مدرسه فرزندان فاصله زیادی داشته باشد، اگر دسترسی به درمان، خرید و حمل‌ونقل عمومی دشوار شود، بخشی از هزینه مسکن به هزینه‌های دیگر منتقل می‌شود.

خانواری که به‌دلیل قیمت پایین‌تر به منطقه‌ای دورتر می‌رود، ممکن است هر روز هزینه رفت‌وآمد بیشتری بپردازد. اگر فرزند او برای مدرسه مجبور به جابه‌جایی باشد یا دسترسی به خدمات درمانی دشوار شود، بخشی از صرفه‌جویی در مسکن از بین می‌رود. خانه ارزان بدون شهر مناسب، الزاماً مسکن مقرون‌به‌صرفه نیست.

مسکن باید در شبکه زندگی خانوار قرار بگیرد؛ به مدرسه، درمان، بازار، حمل‌ونقل، اشتغال و خدمات عمومی متصل باشد. در غیر این صورت ممکن است سیاست‌گذار قیمت خرید را پایین بیاورد، اما هزینه زندگی را افزایش دهد.

این مسئله در شهری مانند خرم‌آباد اهمیت دارد که ساختار جغرافیایی و توپوگرافی آن بر توسعه شهری اثر می‌گذارد. توسعه افقی بدون توجه به هزینه زیرساخت، زمین و حمل‌ونقل می‌تواند هزینه عمومی شهر را افزایش دهد. توسعه در نقاط جدید نیازمند شبکه‌های آب، برق، فاضلاب، راه، مدرسه و خدمات است. بنابراین سیاست زمین شهری باید هم‌زمان سیاست زیرساختی نیز باشد.

از سوی دیگر، استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده می‌تواند بخشی از پاسخ باشد. در بسیاری از شهرها، خانه‌های قدیمی در مناطقی قرار دارند که زیرساخت‌های شهری از قبل در آن‌ها وجود دارد. نوسازی این بافت‌ها می‌تواند به‌جای گسترش بی‌حد شهر، بخشی از ظرفیت مسکن را درون شهر فعال کند. اما این کار نیز بدون حل مسئله مالکیت، تجمیع پلاک‌ها، هزینه ساخت، توان مالی ساکنان و مشوق‌های اقتصادی آسان نیست.

خانواده‌ای که در یک خانه قدیمی زندگی می‌کند ممکن است دارایی ملکی داشته باشد، اما پول نقد لازم برای نوسازی نداشته باشد. اگر طرح نوسازی او را مجبور به جابه‌جایی کند، ممکن است توان پرداخت اجاره موقت را نیز نداشته باشد.

وقتی قیمت یک منطقه بالا می‌رود، گروه‌های کم‌درآمد به‌تدریج از آن خارج می‌شوند. وقتی اجاره افزایش پیدا می‌کند، خانواده‌ای که توان پرداخت ندارد به منطقه ارزان‌تر مهاجرت می‌کند. اگر این روند ادامه یابد، شهر از نظر اقتصادی قطبی‌تر می‌شود؛ محله‌هایی برای گروه‌های برخوردارتر و محله‌هایی برای گروه‌های کم‌درآمد شکل می‌گیرد. در نتیجه، فاصله اقتصادی می‌تواند به فاصله جغرافیایی تبدیل شود.

کودک یک خانواده کم‌درآمد فقط در خانه‌ای ارزان‌تر زندگی نمی‌کند؛ ممکن است در مدرسه‌ای متفاوت، محله‌ای متفاوت و شبکه اجتماعی متفاوت رشد کند. مسکن به‌شکل غیرمستقیم بر فرصت‌های آموزشی، دسترسی به خدمات و حتی شبکه ارتباطی خانواده اثر می‌گذارد. هر بار که اجاره افزایش پیدا می‌کند، فقط یک قرارداد ملکی تغییر نکرده‌است؛ ممکن است محل زندگی یک خانواده تغییر کند. و هر بار که یک خانواده از خرید خانه منصرف می‌شود، فقط یک معامله انجام نشده است؛ ممکن است الگوی تشکیل سرمایه خانوار تغییر کرده باشد.

خانه برای چه کسی ساخته می‌شود؟

مسئله مسکن لرستان را باید با درآمد و معیشت گره زد. درآمد خانوار تنها برای مسکن هزینه نمی‌شود. خوراک، درمان، آموزش، حمل‌ونقل، پوشاک، قبوض، ارتباطات و سایر هزینه‌ها نیز سهم خود را می‌خواهند. هرچه هزینه‌های ضروری دیگر افزایش پیدا کند، سهمی که خانوار می‌تواند برای پس‌انداز مسکن کنار بگذارد کمتر می‌شود.

در نتیجه ممکن است قیمت خانه ثابت بماند، اما دسترسی به آن بدتر شود. اگر خانواری در سال اول می‌توانسته ماهانه مبلغی برای خرید خانه پس‌انداز کند و چند سال بعد همان مبلغ صرف افزایش هزینه خوراک، اجاره و رفت‌وآمد شود، حتی بدون افزایش شدید قیمت مسکن نیز فاصله او از مالکیت بیشتر شده است.

خانه را نمی‌توان فقط با قیمت ساخت؛ خانه را باید با درآمد خرید. این توان خرید مردم است که سقف واقعی تقاضا را تعیین می‌کند. اگر قیمت‌ها از توان خرید جلو بزنند، بازار می‌تواند وارد دوره‌ای شود که فایل‌های زیادی وجود دارد، اما معاملات مصرفی محدود می‌شود. در چنین شرایطی، فروشنده ممکن است قیمت خود را پایین نیاورد، زیرا ملک برای او دارایی و ذخیره ارزش است؛ خریدار نیز ممکن است خرید نکند، زیرا توان مالی ندارد.

نتیجه می‌تواند بازاری با فاصله زیاد میان قیمت پیشنهادی و قدرت خرید باشد. پرسش مهم در چنین بازاری فقط این نیست که خانه چند است؛ پرسش این است که چند نفر توان خرید آن را دارند؟

خانه‌اولی‌ها در یک‌سوی بازار

برای یک خانه‌اولی، قیمت خانه نقطه شروع است. برای کسی که یک ملک دارد، قیمت خانه جدید تنها بخشی از معادله است؛ زیرا می‌تواند ملک قبلی را بفروشد یا تبدیل به احسن کند. این تفاوت، بازار مسکن را از نظر اجتماعی دوپاره می‌کند. یک گروه در حال معامله دارایی با دارایی است؛ گروه دیگر تلاش می‌کند درآمد را به دارایی تبدیل کند. این دو گروه در یک بازار واحد، شرایط یکسانی ندارند.

در خرم‌آباد، بروجرد و دیگر شهرهای لرستان، داشتن خانه قبلی، زمین، ارث، حمایت خانواده یا سرمایه اولیه می‌تواند تفاوت بزرگی در امکان خرید ایجاد کند. برای خانواری که از قبل دارایی ندارد، قیمت چند میلیارد تومانی یک واحد مسکونی فقط یک قیمت نیست؛ مانعی است که باید از طریق سال‌ها درآمد و پس‌انداز از میان برداشته شود.

بازار مسکن هم‌زمان دو تقاضای متفاوت دارد: تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای. تقاضای مصرفی خانه می‌خواهد تا در آن زندگی کند؛ تقاضای سرمایه‌ای ملک را به‌عنوان دارایی می‌بیند. هرچه بی‌ثباتی اقتصادی بیشتر باشد، اهمیت مسکن به‌عنوان ذخیره ارزش نیز می‌تواند افزایش پیدا کند. همین مسئله ممکن است رابطه میان قیمت ملک و درآمد خانوار را از حالت عادی خارج کند.

در این وضعیت، پرسش مهم این نیست که آیا مردم هنوز به خانه نیاز دارند؛ پاسخ روشن است. پرسش این است که چه بخشی از تقاضای موجود واقعاً قدرت تبدیل‌شدن به معامله دارد. ممکن است تعداد متقاضیان زیاد باشد، اما بخشی از آن‌ها توان مالی کافی نداشته باشند. در چنین شرایطی، تقاضا روی کاغذ بالاست، اما تقاضای مؤثر پایین‌تر است.

این تفاوت برای سیاست‌گذار اهمیت زیادی دارد. اگر تنها تعداد خانوارهای نیازمند مسکن دیده شود، ممکن است تصور شود ساخت تعداد زیادی واحد مشکل را حل می‌کند. اما اگر قدرت خرید نادیده گرفته شود، ممکن است واحد ساخته شود بدون اینکه خانوار هدف توان خرید آن را داشته باشد. خانه‌سازی بدون توجه به قدرت خرید می‌تواند تعداد ساختمان‌ها را افزایش دهد، اما الزاماً تعداد مالکان را افزایش نمی‌دهد.

وقتی خانه کوچک می‌شود و رؤیا نه

در گذشته، کوچک‌شدن متراژ می‌توانست یک انتخاب موقت باشد. خانواده جوان ممکن بود برای شروع زندگی واحد کوچک‌تری بخرد و چند سال بعد، با افزایش درآمد، به خانه بزرگ‌تر برود. اما وقتی قیمت هر مترمربع افزایش می‌یابد، این مسیر نیز دشوار می‌شود. خانه کوچک‌تر دیگر الزاماً سکوی پرتاب به سمت خانه بزرگ‌تر نیست؛ ممکن است خود خانه کوچک به مقصد نهایی تبدیل شود. خانواده‌ای که توان خرید 70 متر را ندارد، به 50 متر می‌رود و خانواده‌ای که 50 متر نیز برایش سنگین است، ممکن است به اجاره واحدی کوچک‌تر رضایت دهد.

در این روند، کاهش متراژ از یک انتخاب اقتصادی به یک سازوکار بقا تبدیل می‌شود. مسئله فقط کوچک‌شدن خانه نیست؛ کوچک‌شدن فضای زندگی است. یک خانواده چهار نفره که در واحدی کوچک‌تر از نیاز خود زندگی می‌کند، بخشی از کیفیت زندگی خود را از دست می‌دهد. اتاق مستقل برای فرزند، فضای کار در خانه، فضای مطالعه، امکان پذیرایی و حتی امکان داشتن وسایل معمول زندگی، همگی تحت تأثیر قرار می‌گیرند.

وقتی خانه کوچک می‌شود، زندگی باید خودش را با خانه تطبیق دهد. آگهی مسکن این واقعیت اجتماعی را پشت عددهای خود پنهان می‌کند. در یک سایت ممکن است نوشته شود «واحد 55 متری، دوخوابه»، اما پشت این عبارت ممکن است خانواده‌ای چهار نفره قرار داشته باشد که برای پرداخت اجاره یا خرید آن واحد، بخش بزرگی از درآمد خود را اختصاص می‌دهد. بازار متراژ را می‌بیند؛ خانواده، فشردگی زندگی را تجربه می‌کند.

ساخت مسکن بدون قدرت خرید چه نتیجه‌ای دارد؟

در خرم‌آباد، بروجرد و دیگر شهرها، مسئله فقط ساخت واحد جدید نیست. باید پرسید واحد جدید برای چه گروه درآمدی ساخته می‌شود. اگر بخش عمده واحدهای جدید در محدوده قیمتی قرار بگیرند که خانوارهای کم‌درآمد و متوسط توان خرید آن‌ها را نداشته باشند، ساخت‌وساز الزاماً به‌معنای حل بحران مسکن برای این گروه‌ها نیست.

از سوی دیگر، واحدهای ارزان‌قیمت نیز اگر در مناطق بدون زیرساخت ساخته شوند، می‌توانند مشکل تازه‌ای ایجاد کنند. سیاست مسکن باید هم‌زمان سه مسئله را ببیند: قیمت، قدرت خرید و کیفیت زندگی. واحدی که ساخته شده اما خانوار هدف توان خرید آن را ندارد، بخشی از مشکل را حل کرده است؛ نه همه آن را.

واحدی که ارزان ساخته شده اما از محل اشتغال، مدرسه، درمان و حمل‌ونقل فاصله زیادی دارد نیز الزاماً مسکن مقرون‌به‌صرفه نیست. برای فهم واقعی بازار مسکن لرستان، قیمت هر مترمربع به‌تنهایی کافی نیست. باید برای هر شهر چهار عدد کنار هم قرار گیرد: قیمت هر مترمربع، اجاره، درآمد خانوار و هزینه سبد معیشت. آن‌وقت می‌توان فهمید کدام شهر واقعاً گران‌تر است؛ نه فقط از نظر عدد روی تابلو، بلکه از نظر فشاری که مسکن بر زندگی مردم وارد می‌کند.

ممکن است شهری که در جدول قیمت، ارزان‌تر دیده می‌شود، در جدول فشار مسکن بر خانوار وضعیت دشوارتری داشته باشد. این همان تفاوت میان قیمت اسمی و هزینه واقعی زندگی است.

برای درک ساده‌تر مقیاس بازار، می‌توان سه شهر اصلی را کنار هم گذاشت. در خرم‌آباد، با شاخص آگهی حدود 66.4 میلیون تومان، یک واحد 70 متری تقریباً 4.65 میلیارد تومان می‌شود.

در بروجرد، با شاخص حدود 72.3 میلیون تومان، واحد 70 متری حدود 5.06 میلیارد تومان می‌شود. در الیگودرز، با شاخص حدود 51.8 میلیون تومان، واحد 70 متری حدود 3.63 میلیارد تومان می‌شود. این اعداد قیمت قطعی ملک نیستند؛ اما برای نشان‌دادن مقیاس سرمایه مورد نیاز بسیار گویا هستند.

اگر خانوار نتواند چنین سرمایه‌ای را فراهم کند، باید سراغ اجاره برود و اجاره نیز به نوبه خود بخشی از درآمد ماهانه را می‌بلعد. در خرم‌آباد، شاخص اجاره ماهانه حدود 20.7 میلیون تومان در داده مرداد 1405 ثبت شده‌است. اگر این رقم را صرفاً برای یک محاسبه ساده سالانه در نظر بگیریم، مستأجر در یک سال حدود 248 میلیون تومان اجاره می‌پردازد؛ بدون در نظر گرفتن ودیعه، کمیسیون، هزینه جابه‌جایی و سایر مخارج.

آینده‌ای که هر سال دورتر می‌شود

در سال 1405، بازار مسکن لرستان بیش از آنکه فقط ماجرای افزایش قیمت باشد، ماجرای افزایش فاصله است؛ فاصله میان قیمت یک ملک و درآمد کسی که باید آن را بخرد، فاصله میان اجاره و دستمزد، فاصله میان خانه‌ای که خانواده می‌خواهد و خانه‌ای که استطاعت اجاره یا خرید آن را دارد و فاصله میان محله‌های مرکزی و حاشیه‌ای. در چنین بازاری، نخستین قربانی لزوماً کسی نیست که امروز خانه ندارد؛ گاهی نخستین قربانی، آینده خانواری است که می‌داند برای خرید خانه باید سال‌ها صبر کند.

جوانی که تازه وارد بازار کار شده، دیگر با مسئله ساده‌ای روبه‌رو نیست که بگوید اگر کمی بیشتر کار کنم، خانه می‌خرم. او باید ببیند قیمت خانه با چه سرعتی حرکت می‌کند و درآمد او با چه سرعتی افزایش می‌یابد.

اگر هر سال قیمت دارایی سریع‌تر از قدرت پس‌انداز رشد کند، زمان به سود خریدار کار نمی‌کند؛ برعکس، زمان می‌تواند فاصله را بیشتر کند. فردی که امروز برای خرید یک خانه پنج میلیارد تومانی نیازمند چند سال پس‌انداز است، اگر قیمت خانه در این مدت افزایش پیدا کند، ممکن است پس از چند سال نه‌تنها به خانه نزدیک‌تر نشده باشد، بلکه فاصله بیشتری با آن پیدا کرده باشد.

مسکن؛ فقط سقف نیست

مسکن محل تلاقی زمین، ساخت‌وساز، تورم، درآمد، اشتغال، اجاره، مهاجرت، خدمات شهری، کیفیت زندگی و آینده خانوارهاست. وقتی قیمت خانه بالا می‌رود، فشار فقط به خریدار منتقل نمی‌شود؛ مستأجر نیز تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد. وقتی اجاره افزایش می‌یابد، خانوار ممکن است از هزینه خوراک، آموزش یا درمان کم کند. وقتی خانواده‌ای برای فرار از گرانی به حاشیه شهر می‌رود، هزینه رفت‌وآمد افزایش پیدا می‌کند. وقتی جوانی توان خرید خانه ندارد، تصمیم‌های مهم زندگی او نیز ممکن است به تعویق بیفتد.

خانه‌ای که ارزان‌تر است، اگر از شغل و خدمات دور باشد، الزاماً ارزان نیست. واحدی که کوچک‌تر است، اگر برای تعداد اعضای خانواده کافی نباشد، الزاماً مناسب نیست. خانه‌ای که قیمت پایین‌تری دارد، اگر کیفیت ساخت یا وضعیت حقوقی نامناسبی داشته باشد، الزاماً انتخاب بهتری نیست و واحدی که ساخته می‌شود، اگر خانوار هدف توان خرید آن را نداشته باشد، به‌تنهایی پاسخ بحران مسکن نیست.

مسئله مسکن لرستان را نمی‌توان با این پرسش که «خانه متری چند است؟» پاسخ داد. پرسش اصلی این است که چه کسی می‌تواند این خانه را بخرد، چه کسی مجبور است آن را اجاره کند، چه کسی هر سال از خرید دورتر می‌شود و چه کسی از قبل آن‌قدر دارایی دارد که افزایش قیمت مسکن برای او نه یک بحران، بلکه افزایش ارزش سرمایه‌اش باشد؟

فاصله واقعی بازار مسکن دقیقاً در همین نقطه آشکار می‌شود؛ فاصله‌ای که میان عددهای آگهی و زندگی مردم وجود دارد. خانه‌ها قیمت دارند، اما خانوارها درآمد دارند؛ و بحران از جایی آغاز می‌شود که سرعت حرکت این دو دیگر با یکدیگر برابر نباشد.

انتهای پیام/ 644/.