وقتی موجر ودیعه را پس نمی‌دهد مستأجر چگونه حقش را مطالبه کند؟

به گزارش خبرگزاری تسنیم از گرگان، پایان قرارداد اجاره برای بسیاری از مستأجران به معنای آغاز یک دغدغه جدی است؛ بازپس‌گرفتن ودیعه‌ای که گاهی بخش قابل توجهی از سرمایه خانوار را تشکیل می‌دهد. اگر موجر از بازگرداندن این مبلغ خودداری کند، مستأجر می‌تواند از مسیرهای قانونی برای مطالبه حق خود اقدام کند؛ اما در این میان، نحوه تخلیه ملک، تحویل کلید، ادعای خسارت و حتی زمان مطالبه وجه اهمیت زیادی دارد.

بر اساس مقررات، نخستین اقدام مستأجر پس از امتناع موجر از پرداخت ودیعه، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. مستأجر باید در اظهارنامه اعلام کند که قرارداد به پایان رسیده، ملک تخلیه شده یا آماده تحویل است و از موجر بخواهد در زمان مشخص برای تحویل گرفتن ملک و پرداخت ودیعه اقدام کند. این اظهارنامه می‌تواند زمان رسمی مطالبه وجه را نیز مشخص کند.

آیا مستأجر تا دریافت ودیعه می‌تواند ملک را تخلیه نکند؟

یکی از مهم‌ترین نکات در پایان قرارداد، رابطه میان تخلیه ملک و استرداد ودیعه است. مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، اجرای تخلیه و تحویل ملک به موجر، منوط به استرداد ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست.

بنابراین، اگر موجر ودیعه را پرداخت نکرده باشد، مستأجر می‌تواند تا زمان تأمین وجه از تخلیه خودداری کند و صرف این مدت، تصرف او را نمی‌توان غاصبانه تلقی کرد.

اما این وضعیت یک استثنای مهم دارد؛ اگر موجر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع و رسید آن را به مرجع اجرا ارائه کند، حق حبس مستأجر از بین می‌رود. در این حالت، ادامه تصرف می‌تواند برای مستأجر مسئولیت ایجاد کند و موجر قادر خواهد بود بابت مدت پس از تودیع وجه، اجرت‌المثل مطالبه کند.

موجر نمی‌تواند خودسرانه از ودیعه خسارت کم کند

گاهی موجر به بهانه آسیب‌دیدگی ملک، اجاره‌بهای معوق، قبوض یا شارژ ساختمان، تمام یا بخشی از ودیعه را نزد خود نگه می‌دارد. با این حال، کسر خودسرانه ودیعه مجاز نیست.

اگر موجر مدعی وارد شدن خسارت به ملک یا وجود بدهی از سوی مستأجر باشد، باید از مسیر قانونی اقدام کند. در چنین شرایطی، ادعای خسارت یا بدهی باید در قالب دادخواست مطرح شود و میزان خسارت نیز بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری یا توافق مکتوب طرفین مشخص خواهد شد.

همچنین استهلاک متعارف ناشی از استفاده عادی و گذشت زمان، خسارت محسوب نمی‌شود و نمی‌توان هزینه آن را به‌صورت خودسرانه از ودیعه کسر کرد.

برای مطالبه ودیعه چه دادخواستی باید ثبت شود؟

در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند، مستأجر می‌تواند دادخواست مطالبه وجه ودیعه یا قرض‌الحسنه به همراه خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی مطرح کند.

پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده با توجه به مبلغ خواسته و صلاحیت مرجع قضایی به دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی ارجاع می‌شود. قرارداد اجاره و اسناد مربوط به تخلیه یا آمادگی برای تحویل ملک، از جمله مهم‌ترین مدارک در این فرایند هستند.

خسارت تأخیر در پرداخت ودیعه قابل مطالبه است

اگر قرارداد به پایان رسیده، مستأجر ملک را تخلیه کرده یا آمادگی خود برای تحویل آن را به‌طور رسمی اعلام کرده باشد، اما موجر همچنان از پرداخت ودیعه خودداری کند، امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه وجود دارد.

مبنای محاسبه این خسارت، رأی وحدت رویه شماره 850 هیئت عمومی دیوان عالی کشور مصوب 16 مرداد 1403 است که محاسبه خسارت تأخیر تأدیه را بر اساس تناسب تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از زمان مطالبه تا زمان پرداخت واقعی مورد توجه قرار داده است.

«پول ندارم» یا «مستأجر بعدی بیاید» عذر قانونی نیست

یکی از اختلافات رایج در زمان پایان قرارداد، مشروط کردن بازپرداخت ودیعه به پیدا شدن مستأجر جدید است. نداشتن نقدینگی یا انتظار برای ورود مستأجر بعدی، تعهد موجر به استرداد ودیعه را از بین نمی‌برد.

در صورت طرح دعوا، موجر ممکن است علاوه بر اصل مبلغ ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه، با توقیف اموال و حساب‌های مالی خود نیز مواجه شود.

هنگام تخلیه، مستأجر چگونه از خود محافظت کند؟

مستأجر برای جلوگیری از اختلافات بعدی بهتر است هنگام تخلیه، وضعیت ملک را مستند کند. تهیه عکس و فیلم تاریخ‌دار از بخش‌های مختلف خانه، کنتورها و تجهیزات و تنظیم صورت‌جلسه تحویل با حضور موجر یا شاهدان می‌تواند از بروز اختلاف جلوگیری کند.

اگر موجر از تحویل گرفتن ملک یا امضای صورت‌جلسه خودداری کند، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه درخواست تأمین دلیل کند تا وضعیت ملک توسط کارشناس یا مرجع مربوط صورت‌جلسه و ثبت شود.

همچنین در صورت امتناع موجر از تحویل گرفتن کلید، تودیع رسمی کلید و دریافت رسید می‌تواند برای اثبات پایان تصرف مستأجر اهمیت داشته باشد.

چند اشتباه می‌تواند حق مستأجر را به خطر بیندازد

مستأجران در زمان پایان قرارداد باید از چند اقدام پرریسک پرهیز کنند؛ از جمله تحویل کلید بدون دریافت رسید، امضای تسویه‌حساب کامل پیش از دریافت واقعی ودیعه و ادامه سکونت پس از تودیع رسمی مبلغ ودیعه توسط موجر.

به‌ویژه امضای رسیدی که در آن بازپرداخت کامل ودیعه تأیید شده، در حالی که وجه واقعاً پرداخت نشده است، می‌تواند اثبات ادعای مستأجر را دشوار کند.

تکلیف افزایش اجاره‌بها بیش از سقف قانونی چیست؟

در کنار مسئله ودیعه، یکی دیگر از موضوعات مهم برای مستأجران، افزایش اجاره‌بها بیش از سقف‌های تعیین‌شده است. مطابق ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403، در صورت دریافت مبلغ بیش از سقف مجاز، امکان پیگیری و مطالبه وجوه اضافه پرداخت‌شده وجود دارد.

در سال 1405 نیز سقف 25 درصدی که در مصوبات مربوط مطرح شده، ناظر بر تمدید قرارداد مستأجر موجود است و لزوماً شامل قراردادهایی که با مستأجر جدید منعقد می‌شوند، نمی‌شود. در قراردادهای جدید باید مصوبات شورای مسکن استان مربوط نیز مورد بررسی قرار گیرد.

مستأجرانی که قصد استفاده از حمایت‌های قانونی را دارند، بهتر است درخواست تمدید، پرداخت منظم اجاره‌بها و هزینه‌های قراردادی و تمامی مکاتبات و رسیدهای پرداخت را مستند و نگهداری کنند.

نقشه راه مستأجر برای پس‌گرفتن ودیعه

در مجموع، مستأجر برای کاهش ریسک اختلاف در پایان قرارداد بهتر است این مسیر را دنبال کند:

1. پس از پایان قرارداد، آمادگی خود برای تخلیه و دریافت ودیعه را به‌صورت رسمی اعلام کند.
2. در صورت امتناع موجر، اظهارنامه رسمی ارسال کند.
3. وضعیت ملک را با عکس، فیلم و صورت‌جلسه مستند کند.
4. در صورت امتناع موجر از تحویل گرفتن ملک، تأمین دلیل و تودیع رسمی کلید را پیگیری کند.
5. در صورت پرداخت نشدن ودیعه، دادخواست مطالبه وجه به همراه خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی را مطرح کند.

پایان قرارداد اجاره به معنای پایان حقوق مستأجر نیست و موجر نمی‌تواند صرفاً با استناد به ادعای خسارت، بدهی یا نداشتن پول، ودیعه را بدون طی تشریفات قانونی نزد خود نگه دارد. مستأجر نیز برای حفظ حقوق خود باید تخلیه و تحویل ملک را به شکل مستند و رسمی انجام دهد تا مسیر مطالبه وجه و خسارت تأخیر تأدیه با مانع مواجه نشود.

انتهای پیام/.